Was ein ausländischer Eigentümer beim Verkauf in Frankreich wirklich an Kapitalertragsteuer zahlt

Der Grundsteuer-Artikel auf dieser Seite gab die Kurzfassung dessen, was Frankreich beim Verkauf durch einen ausländischen Eigentümer nimmt: ein fester Satz, eine Ermäßigung nach Haltedauer, ein Zuschlag über 50.000 Euro, und ein Vertreter, wenn Sie außerhalb der EU oder des EWR leben. Dies ist die Langfassung, erneut geprüft anhand offizieller Quellen statt der für jene Zusammenfassung genutzten Simulator-Seiten: ein vollständig durchgerechnetes Beispiel an einer realistisch dimensionierten Villa, und was danach passiert, wenn ein amerikanischer Eigentümer denselben Verkauf der IRS meldet. Jede Zahl trägt ihre Quelle und ihr Datum, und der letzte Abschnitt sagt klar, was dieser Text nicht ist.

Die drei Schichten der französischen Steuer auf den Gewinn

Frankreich besteuert den Gewinn eines Nicht-Residenten aus einer französischen Immobilie in drei getrennten Schichten, und die Rechnung hängt von der Haltedauer und Ihrem Wohnsitz ab. Schicht eins ist eine pauschale Einkommensteuer von 19 % auf den Gewinn, derselbe Satz für jede nicht-residente Privatperson, EU oder nicht, direkt von der französischen Steuerverwaltung bestätigt. Schicht zwei sind die Sozialabgaben, und hier ändert der Wohnsitz die Zahl wirklich: Ein Verkäufer, der einem Krankenversicherungssystem im EWR, in der Schweiz oder, trotz Brexit, im Vereinigten Königreich angeschlossen ist, zahlt nur einen "prélèvement de solidarité" von 7,5 %. Alle anderen, in der Praxis ein amerikanischer Eigentümer, zahlen den vollen Satz, zum Zeitpunkt dieser Prüfung offiziell 17,2 %. Mehrere französische Notariatsquellen berichten, dass eine Redaktionslücke im Gesetz zur Finanzierung der französischen Sozialversicherung für 2026 die CSG-Komponente dieser zweiten Gruppe auf neue 10,6 % statt der für französische Ansässige beibehaltenen 9,2 % gesetzt hat, was ihr reales Gesamtniveau ab dem 1. Januar 2026 eher in Richtung 18,6 % schieben würde. Genau dieser Punkt ist umstritten und könnte noch korrigiert werden: Es ist exakt die Art von Zahl, die Sie am Tag der Unterschrift mit Ihrem eigenen Notar bestätigen, nicht aus diesem oder irgendeinem Artikel. Schicht drei ist ein Zuschlag auf Gewinne über 50.000 Euro, in Stufen steigend bis 6 % auf den Teil eines Gewinns über 260.000 Euro. Alle drei Schichten treffen denselben zugrunde liegenden Gewinn, aber die erste wird durch die Haltedauer verkleinert, bevor eine der beiden anderen berechnet wird.

Die Uhr: wie die Haltedauer den steuerbaren Gewinn schrumpfen lässt

Bevor irgendein Satz angewendet wird, kann der Rohgewinn, Verkaufspreis minus Kaufpreis, durch zwei Standardpauschalen angepasst werden, wenn Sie Ihre realen Kosten nicht belegen können: pauschal 7,5 % des Kaufpreises für Erwerbskosten, und pauschal 15 % für Arbeiten, wenn Sie die Immobilie länger als fünf Jahre besitzen. Der Gewinn wird dann erneut nach Haltedauer reduziert, auf zwei getrennten Uhren. Für die Einkommensteuer von 19 % schrumpft er um 6 % für jedes Besitzjahr ab dem sechsten bis zum einundzwanzigsten Jahr, dann um 4 % im zweiundzwanzigsten Jahr, und erreicht die vollständige Befreiung von der Einkommensteuer nach zweiundzwanzig Jahren Besitz. Für die Sozialabgaben schrumpft derselbe Gewinn langsamer: 1,65 % pro Jahr vom sechsten bis zum einundzwanzigsten Jahr, 1,60 % im zweiundzwanzigsten, dann 9 % pro Jahr ab dem dreiundzwanzigsten, mit vollständiger Befreiung von den Sozialabgaben erst nach dreißig Jahren. Eine seit fünfundzwanzig Jahren gehaltene Villa schuldet also gar keine Einkommensteuer mehr auf den Gewinn, aber noch Sozialabgaben auf einen realen, schrumpfenden Teil davon.

Ein durchgerechnetes Beispiel: eine zehn Jahre gehaltene Villa, verkauft von einem US-Eigentümer

Nur zur Veranschaulichung, keine Aussage über einen realen Verkauf: eine Villa, gekauft für 2.500.000 Euro im Januar 2016 und verkauft für 3.500.000 Euro im Jahr 2026, ein Bruttogewinn von 1.000.000 Euro, wobei die beiden Pauschalen oben beiseitegelassen werden, um die Rechnung lesbar zu halten. Zehn Jahre Besitz bedeuten fünf Jahre Ermäßigung, die Jahre sechs bis zehn. Für die Einkommensteuer: Der Gewinn wird um 5 mal 6 %, also 30 % reduziert, es bleiben 700.000 Euro, steuerbar mit 19 %, also 133.000 Euro. Für die Sozialabgaben, für einen US-Eigentümer ohne EWR-Krankenversicherung: Der Gewinn wird um 5 mal 1,65 %, also 8,25 % reduziert, es bleiben 917.500 Euro; zu den 18,6 %, die einige Notariatsquellen für 2026 berichten, sind das 170.655 Euro, oder 157.810 Euro zum offiziell genannten Satz von 17,2 %. Für den Zuschlag: Dieselbe Basis von 700.000 Euro wie bei der Einkommensteuer fällt in die veröffentlichte Stufe über 260.000 Euro, besteuert mit pauschal 6 % des vollen Betrags, also 42.000 Euro. Zusammengerechnet landet die französische Steuerrechnung zwischen etwa 332.810 und 345.655 Euro auf einen Gewinn von 1.000.000 Euro, ein effektiver Satz von etwa 33,3 % bis 34,6 %, vor dem Honorar des verpflichtenden Steuervertreters, den ein Verkauf dieser Größe durch einen Nicht-EWR-Residenten bestellen muss.

Dieselbe Villa, verkauft von einem Eigentümer mit EWR-Krankenversicherung

Ändern Sie nur den Wohnsitz des Verkäufers, und die Rechnung ändert sich wesentlich. Ein deutscher, niederländischer oder, trotz Brexit, britischer Eigentümer, der eine Anbindung an ein Krankenversicherungssystem im EWR, in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich nachweisen kann, zahlt Sozialabgaben von 7,5 % statt 17,2 % bis 18,6 %: auf derselben Basis von 917.500 Euro sind das 68.812,50 Euro statt 157.810 bis 170.655 Euro. Einkommensteuer und Zuschlag bleiben unverändert bei 133.000 und 42.000 Euro, die gesamte französische Steuer sinkt also auf etwa 243.812,50 Euro, ein effektiver Satz von rund 24,4 %, etwa neun bis zehn Prozentpunkte unter demselben Verkauf durch einen US-Eigentümer. Das ist eine strukturelle Lücke, kein Rundungsunterschied, und man kennt sie besser vor dem Kauf als nach dem Verkauf.

Das Zusammentreffen mit der US-Steuererklärung: der Foreign Tax Credit

Ein US-Bürger oder Green-Card-Inhaber meldet denselben Verkauf in seiner US-Steuererklärung, in der Regel als langfristigen Kapitalgewinn, wenn die Immobilie länger als ein Jahr gehalten wurde. Die Bundessteuer darauf hängt vom gesamten steuerbaren Einkommen ab: Für 2026 beträgt der föderale langfristige Satz 0 %, 15 % oder 20 %, und eine zusätzliche Net Investment Income Tax von 3,8 % greift über 200.000 Dollar Einkommen für Alleinstehende oder 250.000 für Verheiratete, ein Gewinn dieser Größe wird also sehr wahrscheinlich mit dem kombinierten föderalen Spitzensatz von 23,8 % besteuert. Zwei Dinge ändern diese Zahl. Erstens erlauben das Abkommen zwischen den USA und Frankreich und der Foreign Tax Credit, Formular 1116, Kategorie passive Einkünfte, die französische Einkommensteuer auf die US-Steuer auf denselben Gewinn anzurechnen, und seit 2019, nach dem Rechtsstreit Eshel v. Commissioner, akzeptiert die IRS auch CSG und CRDS als anrechenbare französische Einkommensteuer, nicht nur die 19 % Basis. Im durchgerechneten Beispiel oben übersteigt die französische Steuer bereits unter beiden Sozialabgaben-Zahlen den US-Bundessatz von 23,8 %, ein US-Eigentümer in dieser Lage schuldet also typischerweise keine zusätzliche Bundessteuer auf den Gewinn, und der ungenutzte Teil des französischen Guthabens kann nach den Übertragungsregeln des Formulars 1116 ein Jahr zurück- oder bis zu zehn Jahre vorgetragen werden. Zweitens eine echte Falle: Die USA berechnen den Gewinn in Dollar und rechnen Kaufpreis und Verkaufspreis jeweils zum Wechselkurs ihres eigenen Datums um, sodass ein Jahrzehnt Euro-Dollar-Bewegung Ihnen einen Dollar-Gewinn bescheren kann, der sich, manchmal deutlich, vom Euro-Gewinn unterscheidet, den Frankreich besteuert hat, und auf diese währungsgetriebene Scheibe wurde keine französische Steuer gezahlt, die angerechnet werden könnte. Ob der Zuschlag und die Solidaritätsabgabe in derselben Weise anrechenbar sind wie die Basissteuer und CSG/CRDS, ist eine gesonderte, technischere Frage, die zu einem Steuerberater gehört, nicht in einen allgemeinen Artikel.

Was vor dem Verkauf wirklich zu planen ist

Ein von der französischen Steuerverwaltung akkreditierter "représentant fiscal" ist immer dann verpflichtend, wenn der Verkaufspreis 150.000 Euro übersteigt und der Verkäufer nicht in der EU oder im EWR ansässig ist; EU- und EWR-Verkäufer sind von dieser Pflicht unabhängig vom Preis automatisch befreit. Das Honorar dieses Vertreters ist eine kommerzielle Gebühr, kein veröffentlichter Staatstarif, deshalb steht hier keine Zahl, statt eine zu raten: Lassen Sie es sich von Ihrem Notar schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben. Fragen Sie, zum Zeitpunkt des Verkaufs und nicht diesen Artikel, gezielt nach dem für jenes Jahr bestätigten CSG-Satz für Nicht-Residenten, denn die Frage 17,2 % gegen 18,6 % oben kann bis zu Ihrem Verkauf durchaus anders entschieden sein, und fragen Sie Ihren US-Steuerberater, lange vor der Abgabe, ob Formular 1116 und die Begrenzung der passiven Kategorie Ihnen überhaupt etwas zu zahlen übrig lassen. Die Grundsteuern, die Sie jedes Jahr zahlen, solange Sie die Villa besitzen, sind ein gesonderter, laufender Posten, behandelt in den französischen Grundsteuern, die ein ausländischer Eigentümer wirklich zahlt. Um zu sehen, was eine Villa in diesem Markt einbringen könnte, solange Sie sie halten, schätzen Sie sie kostenlos in drei Fragen, oder vergleichen Sie eine Riviera-Adresse mit einem Markt ohne Äquivalent zu alledem.

Der ehrliche Hinweis

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung, und wir sind keine Steuer- oder Rechtsberater. Jede Zahl oben hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihrer Staatsangehörigkeit, der Haltestruktur der Immobilie und dem am Tag der Unterschrift geltenden Recht ab, und sowohl die französischen als auch die US-Regeln ändern sich in den meisten Jahren, bestätigen Sie also alles mit einem qualifizierten Berater für grenzüberschreitende Steuern, bevor Sie sich darauf verlassen. Wo eine Zahl nicht verifiziert werden konnte, vor allem die Kosten des Steuervertreters, haben wir das gesagt, statt zu raten; wo zwei Quellen sich widersprachen, vor allem beim Sozialabgabensatz 2026 für Nicht-Residenten, haben wir beide gezeigt und erklärt, warum. Quellen, verifiziert am 02.08.2026: Einkommensteuersatz der französischen Kapitalertragsteuer für Nicht-Residenten, Ermäßigungstabelle nach Haltedauer und die 150.000-Euro-Schwelle für den verpflichtenden Steuervertreter (impots.gouv.fr, "Je vends un bien immobilier, comment et à quel taux suis-je imposé", aktualisiert am 27.01.2026); der Solidaritätsabgabesatz von 7,5 % für EWR-, Schweiz- und UK-versicherte Verkäufer und der offiziell genannte Satz von 17,2 % für andere Nicht-Residenten (gleiche Quelle); die CSG-Erhöhung auf 10,6 % zum 1. Januar 2026 und ihr offenbares Auslassen für Immobiliengewinne von Nicht-Residenten im Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz für 2026 (Letulle notaires, veröffentlicht am 06.02.2026); der Zuschlag auf Gewinne über 50.000 Euro und seine vollständige Stufentabelle (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20); die Standardpauschalen von 7,5 % für Erwerbskosten und 15 % für Arbeiten (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20); die föderalen US-Stufen für langfristige Kapitalgewinne und die Schwelle der Net Investment Income Tax für 2026 (Kiplinger und CNBC, veröffentlicht Ende 2025 und 2026); die Entscheidung von 2019, die französische CSG und CRDS nach Eshel v. Commissioner für US-Steuerzahler anrechenbar macht (Doeren Mayhew und BDO, veröffentlicht 2019); die Rücktrags- und Vortragsregeln des Foreign Tax Credit (IRS Publication 514 und die Anleitung zu Formular 1116).

Veröffentlicht am 02/08/2026. Zahlen aus unseren aktuellen Benchmark-Daten, aktualisiert bei jeder Neukalibrierung.