Frankrijk belast uw villa om het loutere bestaan: de IFI-vermogensbelasting, uitgelegd voor een buitenlandse eigenaar

Belasting op huurinkomsten, onroerendgoedbelasting en vermogenswinstbelasting hebben allemaal een duidelijke aanleiding: u verdiende iets, bezat iets, verkocht iets. Frankrijk heeft een vierde belasting zonder enige aanleiding. De IFI wordt geheven over wat uw Franse vastgoed waard is op één enkele dag van het jaar, of het nu een euro opbracht of leegstond, en een buitenlandse eigenaar valt eronder op zijn Franse vastgoed alleen. Hier is de structuur, elk cijfer gedateerd en met bron.

Wat de IFI is, en de ene datum die alles beslist

De "impôt sur la fortune immobilière", Frans voor vermogensbelasting op onroerend goed, verving in 2018 de oude algemene vermogensbelasting van Frankrijk en versmalde haar tot één activaklasse: vastgoed. Aandelen, obligaties, contanten en bedrijfsactiva vallen er volledig buiten. Wat telt voor een buitenlandse eigenaar zegt de Franse belastingdienst zelf in alle duidelijkheid: bent u niet fiscaal inwoner van Frankrijk, dan bent u alleen belastingplichtig over uw in Frankrijk gelegen onroerend goed en vastgoedrechten, plus het vastgoedvertegenwoordigende deel van aandelen in vennootschappen die Frans vastgoed houden. Uw huis in Connecticut, uw Londense flat en uw beleggingsportefeuille zijn irrelevant voor de Franse berekening. De toets is een momentopname, geen gemiddelde: wat uw netto Franse vastgoed waard is op 1 januari van het jaar. Zit u die ochtend boven de drempel, dan doet u aangifte voor dat jaar, ook als u in februari verkoopt. Zit u die ochtend eronder, dan doet u helemaal geen aangifte, ook als u in maart een tweede villa koopt. Er is ook een beschutting die het kennen waard is mocht u ooit verhuizen: wie zijn fiscale woonplaats naar Frankrijk verlegt na vijf kalenderjaren elders gedomicilieerd te zijn geweest, wordt alleen op Frans vastgoed belast, en die behandeling loopt tot het vijfde jaar na de verhuizing, waarna het wereldwijde vastgoed in de grondslag komt.

De drempel, en de schijf die eronder bijt

De drempel is 1.300.000 euro netto belastbaar vastgoed, gemeten op 1 januari. Eronder bent u niets verschuldigd en geeft u niets aan. Het detail dat bijna elke eerste aangever verrast: bent u eenmaal over de drempel, dan wordt de belasting niet berekend vanaf 1.300.000 euro. Zij wordt berekend volgens een schijventabel waarvan de eerste belaste schijf begint bij 800.001 euro. Wie de lijn overschrijdt, sleept 500.000 euro waarde die onder de drempel zat mee een schijf van 0,5% in. De voor 2026 gepubliceerde schijven zijn: niets tot 800.000 euro; 0,5% van 800.001 tot 1.300.000; 0,7% van 1.300.001 tot 2.570.000; 1% van 2.570.001 tot 5.000.000; 1,25% van 5.000.001 tot 10.000.000; en 1,5% boven 10.000.000. Een verlichting, de "décote", verzacht de klif voor waarden tussen 1.300.000 en 1.400.000 euro: de gepubliceerde formule is 17.500 euro minus 1,25% van de netto belastbare waarde, afgetrokken van de verschuldigde belasting. Franse fiscale praktijkbronnen meldden in 2026 dat de begrotingswet voor 2026 drempel, schijven noch décote van de IFI heeft gewijzigd. De schijventabellen worden elk voorjaar met de aangiftecampagne opnieuw gepubliceerd, bevestig dus de tabel die geldt voor uw eigen aangiftejaar in plaats van deze hier eindeloos te vertrouwen.

Twee uitgewerkte voorbeelden, zodat de rekensom geen mysterie is

Alleen illustraties van de berekening, geen uitspraken over enig werkelijk pand. Eerst een villa net over de lijn: netto belastbaar Frans vastgoed van 1.350.000 euro op 1 januari. De schijf van 0,5% neemt 500.000 euro, dus 2.500 euro. De schijf van 0,7% neemt de resterende 50.000 euro, dus 350 euro. Brutobelasting 2.850 euro. De décote geeft 17.500 minus 1,25% van 1.350.000, dat is 17.500 minus 16.875, ofwel 625 euro verlichting. Netto IFI ongeveer 2.225 euro. Ten tweede een pand van de omvang waarover deze site werkelijk spreekt: netto belastbaar Frans vastgoed van 4.000.000 euro. De schijf van 0,5% over 500.000 euro geeft 2.500. De schijf van 0,7% over 1.270.000 euro geeft 8.890. De schijf van 1% over de resterende 1.430.000 euro geeft 14.300. Totaal ongeveer 25.690 euro, elk jaar, verschuldigd of er nu één enkele nacht verkocht werd of geen. Dat is het getal om naast uw vaste lasten te leggen voordat u naar enig inkomen kijkt: zie wat dezelfde villa aannemelijk zou kunnen opleveren met onze gratis schatting in drie vragen, en merk op dat de IFI wordt geheven over de kapitaalwaarde, een slecht verhuurjaar verlaagt haar dus met geen euro.

Wat een hypotheek met de rekening doet, en de valkuilen in de schuldregels

De IFI wordt geheven over een NETTO cijfer, schulden tellen dus mee, en daarom is een Franse hypotheek een legitiem planningsinstrument en niet louter een manier om een aankoop te financieren. Maar de aftrek is omheind. De belastingdienst stelt dat aftrekbare schulden beperkt zijn tot die welke verbonden zijn met de belastbare activa, of naar rato van het belastbare deel van hun waarde worden toegelaten: een lening met uw Franse villa als onderpand verlaagt de Franse grondslag, een lening tegen een actief buiten de IFI niet. Drie specifieke regels in het wetboek en zijn officiële commentaar vangen constructies af die daarop gebouwd zijn. Een "in fine"-lening, waarbij het kapitaal in één bedrag aan het einde wordt terugbetaald, is niet aftrekbaar tegen nominale waarde; zij wordt afgetrokken na een fictieve lineaire afschrijving over de looptijd, zodat in het officiële rekenvoorbeeld een in-fine-lening van 300.000 euro die drie jaar geleden werd afgesloten aftrekbaar is voor 285.000 euro, zijnde 300.000 minus drie maal 300.000 gedeeld door twintig. Een lening zonder enige afgesproken looptijd wordt met een fictieve 5% per jaar afgeschreven. Een lening van een lid van uw eigen familiekring, direct of indirect, is in beginsel helemaal niet aftrekbaar, al laat de wet een uitweg als u kunt bewijzen dat de lening onder normale marktvoorwaarden loopt. En voor de pandomvang die deze site bestrijkt nog één: waar het belastbare vastgoed 5.000.000 euro overschrijdt en de totale schuld 60% van die waarde te boven gaat, wordt de schuld boven de 60%-grens slechts voor 50% van het meerdere toegelaten. Zwaar beleende grote bezittingen krimpen de grondslag dus niet zo ver als de rekensom eerst doet vermoeden.

De twee verlichtingen die een Franse ingezetene krijgt en u niet

Hier staat de buitenlandse eigenaar er structureel slechter voor, en geen van beide punten is duidelijk uit een algemene IFI-gids. Ten eerste de korting van 30% op de hoofdverblijfplaats. Frankrijk haalt 30% van de marktwaarde af van de woning die haar eigenaar op 1 januari als "résidence principale" bewoont. Uw Franse villa is per definitie een tweede woning, u waardeert haar dus op 100% terwijl een Franse ingezetene verderop een vergelijkbaar pand op 70% waardeert. Ten tweede, en groter, het plafond van 75%. Onder dat plafond in het Franse belastingwetboek wordt bij een ingezetene wiens gecombineerde inkomstenbelasting en IFI 75% van zijn wereldinkomen overschrijden het meerdere van zijn IFI geschrapt, het mechanisme dat voorkomt dat een vermogensbelasting hoger uitvalt dan wat de belastingplichtige werkelijk verdient. Dat plafond is voorbehouden aan belastingplichtigen die in Frankrijk gedomicilieerd zijn. Een niet-ingezetene die alleen op Frans vastgoed wordt belast, kan er zich in beginsel niet op beroepen, hoe hoog zijn totale belastingdruk ook is, met een smalle uitzondering voor de zogeheten Schumacker-niet-ingezetenen die vrijwel al hun inkomen uit Frankrijk halen. Een eigenaar met een waardevolle Franse villa en een bescheiden inkomen heeft dus geen enkel plafond: de IFI wordt geheven op de steen, niet op de verdiensten. Dit is de belangrijkste asymmetrie van de hele belasting, en u prijst haar beter in vóór de aankoop dan haar te ontdekken in uw eerste aangiftejaar.

De Amerikaanse vraag, en het eerlijke antwoord

De Verenigde Staten kennen geen federale vermogensbelasting, er is dus geen gelijkwaardige aanslag om de IFI tegenover te zetten. Over de verdeling van heffingsrechten is de positie gevestigd en weinig behulpzaam: vrijwel elk dubbelbelastingverdrag, ook dat tussen Frankrijk en de Verenigde Staten, wijst de belasting van onroerend goed toe aan het land waar het ligt, Frankrijk behoudt dus zijn recht de IFI op een Franse villa te heffen. Wat werkelijk onopgelost is, is of u haar kunt verrekenen. De IRS-doctrine is dat het Foreign Tax Credit bestaat voor belastingen op inkomen, oorlogswinsten en overwinsten, wat op het eerste gezicht een belasting op de waarde van een actief uitsluit, en algemeen IRS-materiaal stelt dat vermogens- en onroerendgoedbelastingen niet kwalificeren. Meerdere expat-belastingadvieskantoren publiceren niettemin de tegenovergestelde positie, dat de IFI op formulier 1116 kan worden opgevoerd. Wij konden dat conflict niet beslechten aan de hand van een primaire IRS-uitspraak specifiek over de IFI, dus wij gaan u niet vertellen wie gelijk heeft: leg de vraag schriftelijk voor aan uw eigen belastingadviseur voordat u aangifte doet. Wat niet ter discussie staat, is de aangiftemechaniek aan de Franse kant. De IFI wordt aangegeven op formulier 2042-IFI, ingediend met of naast de inkomstenaangifte op dezelfde kalender, en een niet-ingezetene buiten de EER kan door de Franse autoriteiten worden gevraagd een vertegenwoordiger in Frankrijk aan te wijzen om correspondentie over aanslag en inning te ontvangen. Dat is een andere eis dan de verplichte fiscaal vertegenwoordiger bij een verkoop boven 150.000 euro, behandeld in het artikel over de vermogenswinstbelasting. Voor de jaarlijkse belastingen die u naast deze betaalt, zie de Franse onroerendgoedbelastingen die een buitenlandse eigenaar werkelijk betaalt, en als een vaste jaarlijkse heffing op kapitaalwaarde uw denken volledig verandert, vergelijk de Rivièra dan met een markt zonder enige vermogensbelasting.

De eerlijke disclaimer

Dit is algemene informatie, geen belasting- of juridisch advies, en wij zijn geen belasting- of juridisch adviseurs. Of u überhaupt IFI verschuldigd bent, over welke waarde en na welke aftrekken hangt af van uw woonplaats, uw nationaliteit, hoe het pand wordt gehouden, de schulden ertegenover en het recht dat geldt op 1 januari van het betrokken jaar, en de Franse begrotingswetten herzien deze regels de meeste jaren. Bevestig elk cijfer met een notaris of een gekwalificeerde grensoverschrijdende belastingprofessional voordat u erop vertrouwt. Waar een punt niet kon worden beslecht, namelijk of de IFI verrekenbaar is met de Amerikaanse belasting, hebben we dat gezegd in plaats van het gemakkelijke antwoord te kiezen. Bronnen, geverifieerd op 04/08/2026: de belastingplicht van de niet-ingezetene beperkt tot Frans onroerend goed en vastgoedrechten, de nettodrempel van 1.300.000 euro gemeten op 1 januari, de beperking van aftrekbare schulden tot die verbonden met belastbare activa, de vijfjaarsbehandeling bij verlegging van de fiscale woonplaats naar Frankrijk, de aangifteweg 2042-IFI en de mogelijke eis aan een niet-EER-ingezetene om een vertegenwoordiger in Frankrijk aan te wijzen voor correspondentie (impots.gouv.fr, IFI-pagina voor niet-ingezetenen); de bijzondere schuldregels, de fictieve afschrijving van de in-fine-lening met het officiële voorbeeld van 300.000 euro, de afschrijving van 5% per jaar voor leningen zonder looptijd, de uitsluiting van familieleningen behoudens normale voorwaarden, en de beperking van 5.000.000 euro / 60% schuldratio (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20 en BOI-PAT-IFI-20-40-30, en artikel 974 CGI); de korting van 30% op de hoofdverblijfplaats (artikel 973 CGI); het plafond van 75% en zijn voorbehoud aan in Frankrijk gedomicilieerde belastingplichtigen, met de Schumacker-uitzondering (artikel 979 CGI en BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30); de schijventabel 2026, het instappunt van 800.000 euro, de décote-formule van 17.500 minus 1,25% en de vaststelling dat de begrotingswet 2026 het IFI-regime ongewijzigd liet (Franse fiscale praktijkpublicaties, 2026, die de DGFiP-campagnetabel opnieuw publiceren); de beperking van het Amerikaanse Foreign Tax Credit tot belastingen op inkomen, oorlogswinsten en overwinsten (IRS, "Foreign taxes that qualify for the Foreign Tax Credit"). De tegengestelde beweringen van advieskantoren dat de IFI op formulier 1116 verrekenbaar is, komen uit expat-belastingpublicaties van 2026 en worden hierboven als onopgelost gemeld, niet onderschreven.

Gepubliceerd op 04/08/2026. Cijfers gegenereerd op basis van onze actuele benchmarkgegevens, bijgewerkt bij elke herijking.